Das Interview mit Rainer Kürschner
Wie hat sich aus Ihrer Sicht 2014 der kroatische Immobilienmarkt entwickelt?
Obwohl 2014 ja noch nicht vorüber ist, denken wir, dass es nach einem eher schwachen Start in die Saison (auch aufgrund des schwachen
Tourismus 2014) doch noch insgesamt wie 2013 ausgehen wird, da seit August eine deutlich verstärkte Nachfrage zu verzeichnen ist.
Die Preise für Immobilien sind immer noch auf relativ niedrigem Niveau – u.a. eine Folge des recht großen Angebots, bedingt durch die Rezession. Wenn auch manche Eigentümer - hauptsächlich bei Wohnungen - die Preise sogar erhöht haben, so gibt es doch – regional verschieden – eine ganze Reihe von Immobilienbesitzern, die sich zu teils deutlichen Preissenkungen entschlossen haben.
Die Nachfrage zog erst seit August ordentlich an, jedoch recht spezifisch für a) Premium- bzw. Luxusobjekte und b) preiswerte Objekte. Die preisliche „Mitte“ hängt etwas nach.
Welches Niveau haben denn gegenwärtig die Immobilienpreise – z.B. die von Häusern - in Kroatien?
Wir haben Anfang Oktober eine Untersuchung von knapp 1.800 Objekten aus dem Pool unserer Partner und anderer Anbieter durchgeführt und sind zu folgenden Ergebnissen gekommen:
Die durchschnittlichen Hauspreise an den Küsten liegen bei ca. 2.100€/m², jedoch mit deutlichen Unterschieden nach Regionen, und selbstverständlich nach individuellen Lagen.
Während man in
Dalmatien im Durchschnitt um die 2.400 €/m² berappen muss, liegt man in
Istrien mit ca. 2.100€/m² und vor allem der
Kvarner Bucht südl. von Rijeka mit 1.600€/m² deutlich darunter.
Für Meeresnähe bezahlt man einen klaren Aufschlag: die Preise für Lagen „direkt am Meer“ (0-25m) liegen bei 3.400€, die für „Meer nähe“ (25-100m) bei 2.100€ und die weiter entfernten bei 1.700€/m². Für Meerblick zahlt man durchschnittlich 450 €/m² mehr als für „Ausblicklose“ – für einen richtigen Panorama-Meerblick natürlich noch mehr.
Und was bezahlt man für Wohnungen?
Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Wohnungen liegen bei knapp 2.200 €/m², also etwas höher als bei Häusern, was die stärkere Nachfrage nach diesem Immobilientyp widerspiegelt.
Auch hier gibt es ein Regionalgefälle: Istrien liegt hier an der Spitze mit knapp 2.400€/m², gefolgt von Dalmatien (2.200€/m²) und der relativ preiswerten Kvarner Bucht, wo besonders südlich von Novi Vinodolski etwa durchschnittlich nur 1.800€/m² gezahlt werden müssen.
Die Preisaufschläge für Meer nähe sind viel weniger ausgeprägt als bei Häusern: „direkt am Meer“ (0-25m) kostet 2.700 €/m², Wohnungen bis zu 100m Entfernung 2.300€/m² und weiter entfernte 2.100€/m². Für Meerblick zahlt man ca. 100€/m² mehr.
Wie sehen Sie den Ausblick für die zukünftigen Immobilienpreise in Kroatien?
Zuerst einmal muss für Baugrund ab Januar nunmehr 25% Steuern gezahlt werden, anstelle 5%. Wie weit dies auf die Apartment- und Hauspreise durchschlägt, bleibt abzuwarten – es wird jedoch kaum preissenkend wirken.
In punkto Angebot ist natürlich der Druck, Immobilien bei niedrigem Preisniveau zu verkaufen, stark abhängig von der Rezession, bzw. der Einkommenslage der Eigentümer, wie auch von zusätzlichen staatlichen Maßnahmen wie der Steuer auf Zweitimmobilien. Es spricht nicht allzu viel dafür, dass sich das Angebot in kürzerer Frist nennenswert verknappen wird.
Hinsichtlich der Nachfrage hängt ebenfalls einiges von der EU-Konjunktur und der Einkommenssituation der EU-Interessenten ab – die jüngsten Konjunkturprognosen lassen hier nicht allzu sehr hoffen. Was die Nicht-EU-Bürger betrifft, so hängt manches davon ab, wie es gelingt, Ihnen den Zugang zu kroatischen Immobilien zu erleichtern, und dass mehr kroatische Banken mit interessanten Immobiliendarlehen „in die Gänge“ kommen.
Ein anderer Aspekt ist das überhitzte Preisniveau von Immobilien in Mitteleuropa: manch einer, der sein Geld in Immobilien anlegen möchte, denkt doch darüber nach, wo er das überhaupt noch sinnvoll und wertsteigernd tun kann und kommt dabei auf
Kroatien. Und selbst das Wetter spielt eine Rolle: nicht jeder Sommer ist so verregnet wie der diesjährige, mehr Touristen bedeutet auch mehr Nachfrage nach Immobilien.
In der Summe sehen wir eher
einen vorsichtigen Aufwärtstrend der Preise; ausgeprägter sicher bei Meerblick- und „Direkt-am Meer“-Lagen, welche die gefragtesten sein werden.
