Immobilienrecht in Kroatien

Grundlagen

Das kroatische Immobilienrecht orientiert sich schon seit mehreren Jahren stark an die Gesetze der europäischen Nachbarländer. Somit wird der Erwerb einer Immobilie vor allem für EU-Bürger immer leichter. Trotzdem sollte man sich für den Kauf einer Immobilie einen fachmännischen Rat einholen, um einen erfolgreichen und rechtskräftigen Vertrag abzuschließen. Hier möchten wir Ihnen kurz die wichtigsten kroatischen Gesetze erläutern.

Änderung des GEDR vom 01.02.2009

Bereits vor dem EU Beitritt Kroatiens am 01.07.2013 gab es eine Gesetzesänderung im Immobilienrecht, welches nun auch Ausländern aus der EU den Erweb einer Immobilie in Kroatien wesentlich vereinfacht. Das neue "Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte" (kurz: GEDR ) tratt am 01.02.2009 in Kraft.

Seit diesem Zeitpunkt sind die Immobilienerwerbsrechte für ausländische Käufer aus der EU mit den Einheimischen Kroaten gleichgestellt, bis auf einige Ausnahmen für landwirtschaftliche Gebiete sowie Naturschutzgebiete für die ein Sonderrecht gilt.

Vor dem neuen GEDR Gesetz war es für Ausländer schwierig eine Immobilie in Kroatien zu erweben. Die Käufer mussten erst die Zustimmung vom Justizminiser erhalten, bevor Sie berechtigt waren Grund oder Eigentum in Kroatien rechtswirksam erwerben zu dürfen. Dies gilt auch weiterhin für die Nicht-EU-Ausländer.

Besonderheiten

Hier möchten wir Ihnen die Besonderheiten im kroatischen Immboilienrecht etwas näher bringen.

Bebauungszonen

Wie auch in anderen Ländern ist für Neubauten in Kroatien eine Baugenehmigung erforderlich. Die einzelnen Baugebiete sind in einem Raumordnungsplan (PPU) in verschiedene Zonen eingeteilt. Da sich der Raumordnungsplan manchmal vom Katastar unterscheidet, gilt die allgemeine Regel, dass die Eintragung im Raumordnungsplan gilt.

Im Raumordnungsplan sind folgende Zonen festgelegt: Wohngebiete für Wohn- oder kommerzielle Zwecke, Gebiete für Touristische Zwecke (T1-T3) und weitere Gebiete für urbane Zwecke (z.B. Grünanlagen oder Gewebegebiete). Des Weiteren wird auf dem Plan eingezeichnet welche Gebiete bereits bebaut und welche bereits unbebaut sind. Die Gebiete für touristische Zwecke sind des Weiteren nochmals unterteilt in T1 für Hotel, T2 für Touristische Zwecke (also ist hier die touristische Nutzung offen) und T3 für Campingplätze.

Um die kroatische Küste nicht zu verbauen, dürfen keine Neubauten in einer Zone von ca. 80m zum Meer errichtet werden. Wer somit ein Haus direkt am Meer erwerben möchten, muss auf eine bereits bestehenede Immobilie zurückgreifen.

Plomben

Auf Grund der Geschichte des kroatischen Immobilienrechts (s. unten) sind einige Besitzverhältnisse in Kroatien noch nicht vollständig geklärt. Dies wird durch den Zusatz "Plombe" im Grundbuch oder Katastar sichtbar. Falls Sie Interesse an einer Immoblie haben, erkundigen Sie sich also zuvor, ob dieser Zusatz vermerkt ist und stellen Sie sich in diesem Fall auf langjährige Prozesse der Klärung nach dem Kauf ein.

Genehmigungen für Naturschutzgebiete, landwirtschafliche Flächen und Wälder

Wie bereits oben erwähnt darf grundsätzlich jeder EU-Bürger Grund oder Eigentum in Kroatien erwerben. Besondere Bedingungen gelten aber für landwirtschaftliche Flächen, Wälder und naturschutzrelevante Gebiete. Hierfür ist wie früher eine Genehmigung vom kroatischen Justizministerium erforderlich. 

Geschichte vom Immobilienrecht in Kroatien

Bevor Kroatien im Jahr 1991 seine Unabhängigkeit erlangte war das kleine Land am Mittelmeer ein Teil des sozialistischen Jugoslawiens. Somit war es nur begrenzt möglich Eigentum zu besitzen, denn der Großteil wurde vom sozialistischen Staat verwaltet.

Nach dem Zerfall Jugoslawiens wurden die Rechte so gut wie möglich der marktwirtschaftlichen Rechtsordnung angeglichen und zugleich in der kroatischen Verfassung verankert.

Das größte Problem war es, die Eintragungen im Grundbuch zu berichtigen, die oft eine aufwändige Ahnenforschung mit sich führte. Mitterweile ist zwar der Großteil der Eintragungen im Grundbuch berichtigt worden, doch es gibt immer noch genügend ungeklärte Fälle.

In der Regel ist der Kauf oder der Erwerb eines Grundstückes bei Überprüfungen der Vorschriften ohne weitere Probleme möglich. Für alle, die keine Experten in diesem Bereich sind, empfehlen wir aber dringend, einen Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.

Meinungen von Experten

• Ivana Mikulic

  
  Rechtsanwältin Ivana Mikulic im exklusiven Interview zum Thema Immobilienerwerb in Kroatien.

• Denis Poljak

  
  Das Interview mit dem Experten Denis Poljak über das Bauen in Kroatien und seine Risiken.

Autor: Ferdinand Müller