Interview mit Rechtsanwältin Ivana Mikulic

Das Interview mit Ivana Mikulic

Welche Leistungen bietet Ihre Kanzlei beim Immobilienerwerb in Kroatien an?

Wir vertreten unsere Mandanten beim Kauf oder Verkauf von Immobilien von Anfang an bis zum Abschluss des Verfahrens. Wir prüfen die Grundbuchlage und vorliegende Baugenehmigungen, erstellen den Kaufvertrag und kümmern uns um die Grundbucheintragung – wenn gewünscht auch vor Ort in Kroatien. Dabei erstellen wir die Verträge grundsätzlich zweisprachig und korrespondieren natürlich auch mit Verkäufern, Käufern oder Maklern.

Welche Fallstricke gibt es beim Immobilienerwerb in Kroatien zu beachten?

Etliche. Das fängt schon damit an, dass die Grundbuchlage aus historischen Gründen oft noch unklar ist. Teilweise wird trotz einer solchen Lage oder auch von Nichteigentümern versucht zu verkaufen. Es kann auch sein, dass das Grundbuch auf der ersten Blick richtig ist, aber der eingetragene Eigentümer verheiratet ist und damit auch sein Ehepartner Eigentümer ist. Auch Baugenehmigungen liegen manchmal nicht vor, so dass erst eine Legalisierung durchgeführt werden müsste.

Anders als in Deutschland prüft der Notar den Vertrag nicht, sondern beglaubigt lediglich die Unterschriften. Teilweise werden auch nur sehr kurze Verträge verwendet, die sich als unbrauchbar erweisen können. Sicherheiten enthalten solche Verträge oft überhaupt nicht. Hier ist es in der Regel z.B. sinnvoll, die Eintragung einer Vormerkung zu vereinbaren. Wichtig ist natürlich auch, dass die Kommunikation stimmt und jedenfalls möglich ist, man also auf Kroatisch mit den Beteiligten reden kann.

Können Deutsche in Kroatien problemlos Immobilien erwerben?

Ja. Früher wurde dazu eine ministerielle Genehmigung benötigt, im Zuge der Vorbereitung zum inzwischen erfolgten EU-Beitritt können Deutsche aber bereits seit einigen Jahren ohne Beschränkungen Immobilien erwerben. Ausnahmen bestehen allerdings für Landwirtschaftsflächen und Naturschutzgebiete. Zwingend erforderlich ist allerdings die Einholung einer persönlichen Identifikationsnummer, der OIB.

Sind die Verhandlungen über den Immobilienerwerb in Kroatien und Deutschland unterschiedlich?

Ja. Kroatien hat eine andere Kultur als Deutschland. Es läuft weit mehr auf der persönlichen Ebene; das bedeutet aber auch, dass Verhandlungen schwieriger sind, da Vertragspartner oder Makler sich auch schnell persönlich angegriffen fühlen. Der Rechtsverkehr ist auch noch nicht so professionalisiert wie in Deutschland, weswegen man bestimmte Wünsche wie Sicherheiten mit etwas Fingerspitzengefühl unterbreiten muss.

Umgekehrt ist es aber auch so, dass bei einem guten persönlichen Verhältnis problematische Punkte schnell und effektiv geklärt werden. Auch ist die Abwicklung durch Notare und Grundbuchämter in der Regel zügig und unbürokratisch. Das kroatische Immobilienrecht ist im Übrigen dem deutschen sehr ähnlich, weil Kroatien sich stark an Deutschland und Österreich orientiert hat.

Muss ich beim Immobilienerwerb in Kroatien immer eine Anzahlung leisten?

Nein. Es wird aber in der Tat in kroatischen Verträgen oft noch so gehandhabt, dass eine solche „kapara“ zu bezahlen ist. Aber wie mit den meisten Regelungen in einem Vertrag ist es Verhandlungssache, ob eine Anzahlung geleistet wird oder nicht. Das hängt auch immer vom Einzelfall und dem Sicherheitsbedürfnis des Mandanten ab.

Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung?

Auch das ist eine Frage, die im Vertrag geregelt wird. Üblich ist es, dass der Kaufpreis direkt an den Verkäufer überwiesen wird. Möglich ist aber auch eine Abwicklung über den Notar. Gesetzlich vorgeschrieben ist allerdings, dass der Kaufpreis nur in Kuna bezahlt werden darf, also nicht in Euro.

Ist es notwendig, dass der Käufer zur Vertragsunterzeichnung persönlich vor Ort ist?

Nicht zwingend. Es gibt Varianten, wo eine persönliche Anwesenheit nicht notwendig ist. Ich kann beispielsweise aufgrund einer entsprechenden Vollmacht die Vertragsunterzeichnung und Durchführung vornehmen. Ich hatte auch schon Mandanten, die waren selbst nie vor Ort und ich habe dann die gesamte Abwicklung übernommen.

Fallen beim Immobilienerwerb in Kroatien Steuern an?

Ja. Beim Kauf einer Immobilie fällt die Grunderwerbssteuer in Höhe von 5% des Verkehrswertes an, die innerhalb von 30 Tagen nach Erwerb angemeldet werden muss. Die Regierung überlegt auch seit längerer Zeit, eine zusätzliche Immobiliensteuer einzuführen; bisher ist das aber nicht geschehen.

Bei welchem Gericht müsste man Ansprüche aus dem Kaufvertrag geltend machen, wenn etwas schiefgeht?

Der Gerichtsstand ist dort, wo sich die Immobilie befindet. Zuständig ist also das örtliche Amtsgericht in Kroatien. Im Übrigen muss auch für den Fall, dass eine kroatische Immobilie in den Nachlass fällt, nach derzeitiger Rechtslage zwingend ein Erbverfahren in Kroatien durchgeführt werden.

Was würden Sie Kaufinteressenten abschließend empfehlen?

Jedenfalls sollte gründlich recherchiert, geprüft und verhandelt werden. Alleine die Sprachbarriere ist teilweise schon problematisch. Eine eingehende Beratung und Begleitung ist natürlich empfehlenswert. Die Gebühren dafür fallen bei den Gesamtkosten des Immobilienerwerbs auch nicht sonderlich ins Gewicht, während umgekehrt ohne Beratung im schlimmsten Fall der ganze Kaufpreis weg sein kann.

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