Mateja Bogdanic - die Experting für den Kauf einer Immobilie in Kroatien
- Wichtiges in Kürze
- Exklusives Interview
- Kauf einer Immobilie in Kroatien
- Interview Gast:
- Mateja Bogdanic
- Firma: Euro Immobilien
- Immobilien Experte
Die Geschichte der Agentur Euro Immobilien beginnt vor mehr als 25 Jahren. Es wurde als eine der ersten Agenturen auf der Insel Krk eröffnet, als das Immobiliengeschäft gerade erst begann. Im Laufe der Jahre hat sich die Agentur zur einzigen spezialisierten Agentur für den Verkauf von Immobilien an der gesamten kroatischen Küste, von Istrien bis Dalmatien, mit Sitz in der Stadt Rijeka entwickelt.
Aufgrund der Besonderheiten des von uns abgedeckten Marktes (Ferienhäuser, Wohnungen am Meer, Grundstücke mit Meerblick) sind unsere Kunden hauptsächlich Ausländer, hauptsächlich Bürger aus Deutschland und Österreich. Wir kommunizieren mit Kunden auf Deutsch und bieten als Experten für kroatisches Recht und lokale Geschäftsgepflogenheiten einen kompletten Service - von der ersten Beratung über die Verhandlungen und die Organisation der Dokumentation bis hin zum Einzug.
Wir können also sagen, dass wir kroatische Spezialisten für den Verkauf von Immobilien an deutschsprachige Käufer sind. Wir nehmen das Immobiliengeschäft sehr ernst und gehen den gesamten Prozess gründlich an. Die Servicequalität und Hingabe an den Kunden, ohne falsche Bescheidenheit, unterscheidet uns von vielen anderen Vermittlern in Kroatien.
Gründe genug für uns um Sie zum Thema Kauf einer Immobilie in Kroatien zu interviewen.
Das Interview mit Mateja Bogdanic
Welche Art von Immobilien und welche Regionen/Orte sind am gefragtesten?
Am begehrtesten sind Wohnungen bis 300.000 Euro und Häuser mit Pool bis 600.000 Euro. Gleichzeitig weisen diese Preisklassen auch den größten Mangel an Immobilien auf, insbesondere an hochwertigen. Auch wirklich luxuriöse Immobilien in erster Meeresreihe oder mit großem Garten sind sehr gefragt.
Wir haben täglich Anfragen nach Grundstücken für Investitionen in den Bau von Wohnungen oder Villen, aber dort werden nur solche Grundstücke verkauft, die einen echten Wert haben, weil Zahlen für Investoren wichtig sind, im Gegensatz zu Grundstücken, die für den Bau von privaten Immobilien gekauft werden. Bei diesen Grundstücken sind Käufer manchmal bereit, etwas zu viel zu bezahlen, wenn ihre Emotionen bei ihrer Entscheidung überwiegen.
Tatsächlich fällt mir kein Ort ein, an dem wir letztes Jahr kein Interesse hatten. Istrien ist traditionell interessant, ebenso wie die Insel Krk, die im vergangenen Jahr alle Rekorde beim Immobilienverkauf gebrochen hat. Auch Opatija ist sehr gefragt. In unserer Agentur war der größte Nachfrageanstieg in Dalmatien, insbesondere in der Region Zadar und Makarska.
Was muss man als Ausländer (EU) beim Immobilienkauf in Kroatien beachten?
Das Verfahren zum Kauf von Immobilien ist für alle Bürger der Europäischen Union gleich und sehr einfach, wenn die Immobilie über eine ordnungsgemäße Dokumentation verfügt und der Käufer über ausreichende Mittel für den Kauf verfügt.
Wie in jedem anderen Land ist eine gründliche Dokumentenprüfung erforderlich, wobei Kunden in der Regel eine lizenzierte Immobilienagentur und/oder einen Anwalt beauftragen. Beim Kauf von Immobilien ist es notwendig, den Grundbuchauszug zu prüfen, aus dem das Eigentum und das Vorhandensein möglicher Belastungen oder Vermerke auf der Immobilie hervorgehen.
Je nach Art der Immobilie sowie deren Alter empfiehlt es sich, die Baugenehmigung, die Nutzungserlaubnis oder den Bauzustandsbescheid zu prüfen, ob die Immobilie legalisiert ist. Es gibt viele andere Dinge, die wichtig sind, wie z. B. Zufahrtsstraßen, Grenzziehungen, Dienstbarkeitsrechte... Der Kauf- und Verkaufsprozess ist im Grunde in allen Ländern der Europäischen Union sehr ähnlich, aber jedes Land hat seine eigenen Gesetze, Besonderheiten und Gepflogenheiten die Teilnehmer an Immobilientransaktionen gewohnt sind.
Damit der Kunde sicher sein kann, dass der Prozess in Übereinstimmung mit den kroatischen Gesetzen durchgeführt wird und dass er rechtzeitig und gültig als Eigentümer von Immobilien in Kroatien registriert wird, wird es auf jeden Fall empfohlen, die Dienste zu nutzen eines zugelassenen Immobilienvermittlungsbüros, eines Rechtsanwalts oder eines Notars.
Mit welchen Nebenkosten muss ein Deutscher Käufer bei einer Immobilie (z.B. im Wert von 400.000 Euro) rechnen?
Neben dem vom Verkäufer festgelegten Immobilienpreis in Kroatien muss sich der Käufer der zusätzlichen Kosten bewusst sein, die beim Immobilienkauf zu tragen sind. Normalerweise variieren diese Kosten zwischen 5 und 8 % und hängen von mehreren Faktoren ab.
Die Immobilienverkaufssteuer in Kroatien beträgt 3% und wird vom Erwerber der Immobilie – dem Käufer – bezahlt.
Immobilien, die von einem Unternehmen (oder seltener einer natürlichen Person) verkauft werden, das im Mehrwertsteuersystem ist, unterliegen der Mehrwertsteuer. In diesem Fall fällt keine Grunderwerbssteuer von 3 % an. Wenn der Käufer die gekaufte Immobilie zu gewerblichen Zwecken nutzt (z. B. touristische Vermietung), ist eine Rückerstattung der Mehrwertsteuer möglich.
Beauftragt der Käufer beim Immobilienkauf ein Maklerbüro, zahlt er eine Provision. Die übliche Maklerprovision für den Kauf von Immobilien in Kroatien beträgt 3 % + MwSt. (3,75 %).
Juristische Dienstleistungen, also die Leistungen eines Anwalts, betragen in der Regel 1 % + MwSt. Je nach Komplexität und Dauer der Arbeit kann der Betrag niedriger oder höher sein. Nimmt der Käufer die Dienste eines Maklerbüros in Anspruch, ist oft ein Teil der Anwaltskosten bereits in der Höhe der Maklerprovision enthalten.
Beim üblichen Kauf- und Verkaufsprozess in Kroatien, bei dem die Unterschriften der Parteien überprüft werden, übersteigen die Kosten eines Notars sowie die Kosten der Gerichtsgebühren für die Voranmeldung und Registrierung der Eigentümerrechte selten den Betrag von ca. 200 EUR. Für den Fall, dass die Parteien einen Prozess vereinbaren, der die Hinterlegung von Geld oder Dokumenten bei einem Notar beinhaltet, wird der Preis vor dem eigentlichen Prozess in Abhängigkeit von der Höhe des Kaufpreises und der Hinterlegungsdauer festgelegt.
Die ungefähren Mehrkosten für den Kauf einer Immobilie von 400.000 EUR würden also zwischen 20.000 EUR und 32.000 EUR liegen.
Wie lange dauert im Durchschnitt die Kaufabwicklung einer Immobilie?
Wenn die Immobilie über eine ordnungsgemäße Dokumentation verfügt und der Käufer über ausreichende Mittel verfügt, kann der gesamte Prozess des Immobilienkaufs in Kroatien im Prinzip an nur einem Tag durchgeführt werden.
Das ist natürlich noch selten, so dass der durchschnittliche An- und Verkaufsprozess bei uns ca. einen Monat nach Besichtigung der Objekte abgeschlossen ist. Wenn ein Teil der Dokumentation vor dem Verkauf arrangiert werden muss oder der Käufer nicht über ausreichende Mittel für den Kauf verfügt, dauert der Prozess in der Regel zwei bis drei Monate.
Wenn die ursprünglichen Hausbesitzer gestorben sind und die Immobilie in Kroatien an 2 Erben (z.B. die Kinder) vererbt wurde und zum Kauf angeboten wird. Wie erkennt man das die Besitzverhältnisse bzw. die Papiere zum Verkauf in Ordnung sind?
Der An- und Verkauf von Immobilien, also der Abschluss des Hauptvertrages, ist erst mit der Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch möglich.
Es kann durch einen Vertrag über die Absicht, eine Immobilie zu kaufen, zwischen dem Erben und dem Käufer unterzeichnet werden, mit der Maßgabe, dass in diesem Fall die Anzahlung nicht an die Erben, sondern auf das geschützte Konto einer Notaragentur zu zahlen ist oder Anwalt, bis nachgewiesen ist, dass sie wirklich die Eigentümer sind, d.h. bis sie nicht in den Grundbüchern eingetragen sind.
Andernfalls wird nach dem Tod des Eigentümers der Immobilie das Eigentumsrecht an der Immobilie für die Erben auf der Grundlage des vom Gericht des Wohnsitzlandes des Verstorbenen ausgestellten Erbbeschlusses eingetragen. Wenn der Eigentümer der Immobilie ein Ausländer war, ist für die Eintragung der Eigentumsrechte an die Erben auch ein sogenanntes Europäisches Nachlasszeugnis erforderlich.
Sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb für Ausländer in der EU und Kroaten gleich?
Sie sind gleich. Für Ausländer können zusätzliche Kosten für die Übersetzung von Dokumenten und Verträgen in ihre Sprache entstehen, wenn sie kein Kroatisch sprechen. Üblicherweise liegen diese Gesamtkosten bei 300-400 EUR, sofern sie nicht bereits in der Agenturprovision enthalten sind.
Was ist der Unterschied beim Immobilienkauf für nicht EU-Bürger im Vergleich mit EU-Bürgern?
Der Erwerb von Eigentumsrechten durch ausländische Personen, die nicht Bürger der EU, der Republik Island, des Fürstentums Liechtenstein, des Königreichs Norwegen und der Schweizerischen Eidgenossenschaft sind, an Immobilien in der Republik Kroatien bedarf der Zustimmung des Justizministeriums der Republik Kroatien, die in einem Verwaltungsverfahren auf Antrag einer ausländischen Person entschieden wird, die beabsichtigt, Eigentum an einer bestimmten Immobilie zu erwerben, oder einer Person, die beabsichtigt, diese Immobilie zu veräußern, alles unter der Bedingung, dass Gegenseitigkeit besteht der Erwerb von Eigentumsrechten.
Gegenseitigkeit bedeutet, dass ausländische Personen das Eigentumsrecht an Immobilien in der Republik Kroatien erwerben können, wenn kroatische Staatsbürger auch Eigentum an Immobilien nach dem Recht des Landes erwerben können, zu dem diese ausländische Person gehört.
Was ist Ihre Meinung zur Preisentwicklung auf den Kroatischen Immobilienmarkt? Steigen die Preise oder fallen die Preise?
Es ist ziemlich undankbar, die Entwicklung der Immobilienpreise in Kroatien vorherzusagen, aber alle Indikatoren deuten darauf hin, dass das Preiswachstum anhalten könnte. Obwohl die Immobilienpreise in Kroatien etwas beeinflusst werden (und in Zukunft sein werden) durch den potenziellen Anstieg der Bankzinsen, die Verfügbarkeit von Finanzierungen, die Inflation und andere wirtschaftliche Einflüsse, ist es Tatsache, dass 48 % der Immobilien in Kroatien gekauft werden Bargeld, d.h. mit angesammelten Ersparnissen.
Daraus lässt sich schließen, dass die Preise nicht entscheidend von der Verfügbarkeit von Finanzierungen und Zinsen abhängen werden. Ein Großteil der mit Barmitteln erworbenen Immobilien wird von ausländischen Käufern mit ausländischem Kapital erworben. Für sie sind die Preise für kroatische Immobilien im Vergleich zu den Immobilienpreisen in ihren Ländern immer noch relativ niedrig, und daher ist kein Rückgang ihrer Nachfrage zu erwarten.
Unter Berücksichtigung all dessen gehen wir von der Agentur Euro Immobilien davon aus, dass die Preise weiter steigen werden, möglicherweise aber prozentual etwas geringer als in den Vorjahren.
Haben Sie zum Abschluss noch einen Geheimtipp zum Thema Immobilienkauf in Kroatien?
Sie würde zukünftigen Immobilienkäufern raten, beim Immobilienkauf in Kroatien mutig und schnell zu sein. Immobilien in Kroatien sind immer noch viel günstiger als die Preise in westeuropäischen Ländern. Kroatien hat eine hervorragende geografische Lage, es ist ein wunderschönes Land und ein großartiger Ort zum Leben und Entspannen.
Allerdings ist die Anzahl der Immobilien auf dem Markt sehr begrenzt und Sie sollten die Gelegenheit ergreifen, solange die Preise noch angemessen sind und gute Lagen verfügbar sind.
Wissenswertes
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Unser Online Reiseführer zum schönen Urlaubsland
Kroatien.
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