Immobilienkauf Kroatien

Kaufvertrag

Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich immer fachmännischen Rat einholen um einen erfolgreichen und rechtskräftigen Vertrag abzuschließen.

In der Regel läuft der Vorgang beim Kauf einer Immobilie / Wohnung folgendermaßen ab. Im Vorfeld werden Details wie der Preis, die Zahlung, Übergabezeitpunkt, Eintragungsbewilligungen (Grundbuch) und Abgleich des Kataster mit dem Grundbuch von Seiten des Käufers und Besitzers geprüft und vereinbart.

Daraufhin wird meist ein Vorvertrag entworfen und eine Anzahlung in Höhe von ca. 10% geleistet. Der Vorvertrag dient zur Vormerkung des Kaufwunsches im Grundbuch. Hier kann dann ein eventuell weiterer Interessent erkennen, dass bereits ein Kaufinteressent vorhanden ist.

Anschließend wird ein richtiger Vertrag entworfen, (am besten im Voraus von einem Anwalt prüfen lassen) mit dem beide Seiten einverstanden sind und ein Termin beim Notar Ihres Vertrauens vereinbart. Hier wird der Vertrag geprüft und nachdem beide Seiten unterschrieben haben, beglaubigt.

Dem Käufer wird vom Notar ein Dokument für die Eintragungsbewilligung im Grundbuch (Umschreibung der Besitzerverhältnisse) ausgestellt. Der Antrag kann nur mit einer gültigen OIB-Nummer (Steuernummer), die wir Ihnen unten genauer erklären, gestellt werden.

Die Bearbeitung im Grundbuchamt dauert in der Regel zwischen 30 und 90 Tagen. Sobald Sie das offizielle Eigentumsdokument erhalten haben, dürfen Sie sich als stolzer Besitzer einer Immobilie in Kroatien fühlen.

Die Kosten

Neben den normalen Kosten für den Erwerb der Immobilie fallen in Kroatien noch weitere Gebühren an, die Sie unbedingt mit einkalkulieren sollten.

Berechnung der Kosten beim Kauf

Zu den oben anfallenden Gebühren sollte man beim Kauf einer Immobilie in Kroatien noch folgende Kosten in die Berechnung mit einbeziehen:
 

• Die Kosten für den Abschluss von Versicherungen wie z. B. Brandschutzversicherung
• Kosten für eventuelle Renovierungs-/Umbaukosten
• Finanzierungskosten
• Einnahmen aus eventuellen Vermietungen der Immobilie (erst nach dem Eintrag im Grundbuch + Kategorisation erlaubt)

 

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• Grunderwerbsteuer

  Wie auch in Deutschland üblich fällt beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3% für den Erwerb von Grund und Boden in Kroatien an. Der prozentual zu zahlende Betrag richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Wenn der Kaufpreis vom ideellen Wert abweicht, kann der Preis von der Finanzbehörde geschätzt werden. 
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• Grundsteuer (Ferienimmobilien)

  Falls die Immobilie nicht dauerhaft bewohnt oder vermietet wird, gilt diese als Zweitwohnsitz. Für diese Art von Ferienimmobilien muss jährlich eine Grundsteuer entrichtet werden, die sich in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet (ca. 5-15 Kuna pro Quadratmeter). Wird die Immobilie regelmäßig vermietet entfällt diese Steuer.

Besonderheiten

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• Kauf von EU Bürgern

  Durch den Beitritt Kroatiens in die EU und die Einführung des Stabilisierungs- und Assoziierungsabkommen gelten für Kroaten und EU-Bürger die gleichen Rechte beim Kauf einer Immobilie. Früher war der Kauf schwierig, da man eine Zustimmung vom Justizministerium brauchte um eine Immobilie erwerben zu können. Das Gesetz wurde bereits im Jahre 2009 verabschiedet. Der Kauf einer Immobilie durch Ausländer aus der EU wurde somit wesentlich vereinfacht.
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• Energieausweise u. Kanalisation

  Im Jahre 2009 wurde die europakonforme Energieeffizienz durch die Einführung eines Energieausweis bei Neubauten in Kroatien eingeführt. Somit ist man verpflichtet sich von einer dafür berechtigten Person einen Energiepass ausstellen zu lassen. Ebenso muss man einen Nachweis erbringen, dass die Immobilie an der Kanalisation angeschlossen ist.
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• Legalisierung

  Da Kroatien früher ein sozialistischer Staat und der Besitz von Eigentum nur begrenzt möglich war, wurde viel schwarz gebaut. Durch ein neues Gesetz im August 2011 galt jedes Gebäude das nicht gesetzkonform im Grundbuch eingetragen war als illegal. Schätzungen zufolge waren bis zu 90% der Immobilen davon betroffen. Stichtag zur Legalisierung war am 30.06.2013. Danach können Immobilien nicht mehr legalisiert werden und sogar abgerissen werden.

Begriffserklärungen

Hier möchten wir Ihnen die wichtigsten Begriffe und Ämter vorstellen, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Kroatien kennenlernen werden.

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• Das Katastar

  Ähnlich wie das Vermessungsamt in Deutschland ist das Katastar dafür zuständig vor Ort z. B. Grundstücksgrenzen zu vermessen. Seit EU-Beitritt wird das noch vor einigen Jahren veraltete System auf den neuesten Stand gebracht, denn rund 90% der Eintragen stimmten nicht mit dem Grundbuch überein. Die neue Geodateninfrastruktur mit hochauflösenden Vermessungsbildern können Sie auf der Webseite https://oss.uredjenazemlja.hr/map überprüfen.
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• Das Grundbuch (Zemljiska knjiga)

  Nachdem der Kaufvertrag notariell beglaubigt abgeschlossen wurde und das Geld bezahlt wurde, muss ein Antrag auf die Eintragung des Eigentumsrecht im Grundbuch gestellt werden. Die Beschreibungen im Kaufvertrag und Grundbuch müssen übereinstimmen. Überprüfen können Sie die Daten auf der offiziellen Webseite: e-izvadak.pravosudje.hr
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• Plomben

  Plomben sind Einträge im Grundbuch oder Katastar die zeigen, dass an diesem Eigentum oder Plan ein Einspruch oder sonstiger offener Vorgang anhängig ist. Sie sind daher für den Kaufinteressenten sehr wichtig. Kauft man nämlich ein Grundstück das mit einem Vermerk (Plombe) versehen ist, kann das bedeuten, dass die richtigen Eigentumsverhältnisse erst durch einen langwierigen Prozess festgestellt werden können.
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• OIB = Steuernummer

  Die OIB Nummer ist eine persönliche Identifikationsnummer die vom Finanzamt erteilt wird. Die OIB (osobni identifikacijski broj) braucht jeder der ein Rechtsgeschäft in Kroatien abschließen möchte. Die Beantragung können Sie in der jeweiligen Gemeinde veranlassen. In der Regel dauert die Bearbeitung maximal 3 Tage. Im Kaufvertrag muss die OIB - Nummer eingetragen sein.

Tipps u. Empfehlung

Hier finden Sie hilfreiche Tipps, die vor allem nach dem Kauf einer Immobilie auf Sie zukommen werden.

Versicherungen

Nach dem Erwerb sollten Sie sich umgehend um den Abschluss der gängigen Versicherungen kümmern. Empfehlen können wir Ihnen eine Brandschutzversicherung, die Sie am besten bei einer kroatischen Versicherungsgesellschaft abschließen.

Strom, Wasser und Kanalisation

Falls Ihre Immobilie im Bereich erschlossener Ortschaften liegt, kann sie am Stromnetz und Wasserversorgung angeschlossen werden. Abwasser ist entweder über eine vorhandene Kanalisation oder durch eine eigene Sikergrube (septina) zu entsorgen.

Telefon u. Internet

Einen Telefonanschluss und Internetanschluss bekommen Sie wie in Deutschland bei der Telekom. Die Unterlagen sind allerdings in kroatisch und Sie sollten der Sprache mächtig sein oder Hilfe in Anspruch nehmen. Informationen und Verträge erhalten Sie auf der Webseite der kroatischen Telekom: www.hrvatskitelekom.hr

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Autor: Ferdinand Müller