Alles über die neue Immobiliensteuer in Kroatien (Foto: Kroati.de)
- Wichtiges in Kürze
- Land: Kroatien
- Neue Immobiliensteuer
- Informationen über
- Steuerpflichtige
- Ziele der Steuerreform
- Einführung der Steuer
- Stimmen aus der Bevölkerung
Der kroatische Immobilienmarkt erfährt derzeit einen starken Anstieg sowohl bei den Immobilienpreisen als auch bei Mieteinnahmen, insbesondere in touristisch geprägten Regionen. Zahlreiche Immobilienbesitzer legen dabei den Fokus auf kurzfristige Vermietungen, die bislang steuerlich begünstigt wurden, während langfristige Vermietungen einer deutlich höheren Steuerlast unterliegen.
Die wachsende Nachfrage von Touristen und ausländischen Investoren treibt diese Preisentwicklung weiter voran, was den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum zunehmend erschwert.Kroatien hatte bisher eine der niedrigsten Immobilienbesteuerungen in der EU, was Investitionen in Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze attraktiv gemacht hat. Um diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, wird ab dem 1. Januar 2025 eine neue Grundsteuer eingeführt, die unter anderem auf Basis der Quadratmeterzahl der Immobilie berechnet wird.
Lokale Behörden erhalten die Möglichkeit, die Steuerhöhe unter Berücksichtigung der Lage und Attraktivität des Objekts anzupassen. Die Steuerreform zielt darauf ab, durch eine erhöhte Belastung für Kurzzeitvermietungen langfristige Mietverhältnisse zu fördern und insbesondere die Abhängigkeit vom Tourismussektor zu verringern. Zusätzlich beinhaltet die Reform steuerliche Erleichterungen, die Kroaten zur Rückkehr motivieren sollen, um demografische Ziele zu unterstützen und die Nachfrage auf dem Arbeitsmarkt zu decken.
Steuerpflichtige: Wen betrifft die neue Steuer? Wer ist davon befreit?
Die kroatische Steuerreform ab 2025 bringt bedeutende Änderungen für verschiedene Eigentümergruppen. Immobilienbesitzer, die ihre Objekte kurzfristig an Touristen vermieten, müssen mit höheren Abgaben rechnen. Die neue, pauschale Übernachtungstaxe beläuft sich je nach touristischer Attraktivität der Region auf 150 bis 300 Euro pro Bett und zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung einzudämmen und langfristige Mietverhältnisse zu fördern.
Bisher konnten leerstehende Wohnungen und Häuser mit einem Steuersatz zwischen 0 und 5 Euro pro Quadratmeter belegt werden, wobei die Gemeinden das Recht hatten, auf eine Besteuerung zu verzichten. Mit der neuen Steuerreform entfällt diese Option, und eine Besteuerung wird künftig verpflichtend.
Künftig werden leerstehende Immobilien mit einem Steuersatz von 0,60 bis 8 Euro pro Quadratmeter belegt. Die genaue Höhe können Kommunen je nach Lage und Wertigkeit der Immobilie festlegen, was eine flexible Anpassung an lokale Anforderungen ermöglicht.
Im Gegensatz dazu sind Immobilien, die für mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet oder als Hauptwohnsitz genutzt werden, von der Steuer befreit. Diese Entlastung zielt darauf ab, die Wohnungsstabilität für kroatische Bürger zu fördern und langfristige Mietverhältnisse attraktiver zu gestalten. Darüber hinaus können sozial benachteiligte Bürger auf Entscheidung ihrer Gemeinde ebenfalls von der Steuerpflicht befreit werden.
Insgesamt zielt die Reform auf eine gerechtere Steuerlastverteilung und die Förderung bezahlbaren Wohnraums ab, um dem steigenden Bedarf an nachhaltigen Mietverhältnissen zu entsprechen.
Ziele der Steuerreform
Die kroatische Steuerreform verfolgt mehrere Ziele: Sie soll vor allem den Wohnungsmarkt stabilisieren, indem sie langfristige Mietverhältnisse fördert und die Abhängigkeit vom Tourismus verringert. Mit höheren Steuern auf leerstehende und touristisch vermietete Immobilien strebt die Reform eine Umverteilung der Steuerlast an, die den Wohnraum für Bürger erschwinglicher macht.
Zudem sollen die Einnahmen die kommunalen Budgets stärken und für lokale Bedürfnisse flexibel einsetzbar sein. Sozial benachteiligte Bürger sollen Entlastungen erhalten, um eine gerechtere soziale Struktur zu fördern und die Verfügbarkeit von langfristigem Wohnraum zu erhöhen.
Wann wird die Steuer eingeführt?
Die neue kroatische Grundsteuer wurde im Jahr 2024 vom kroatischen Parlament beschlossen. Die Einführung ist für den 1. Januar 2025 geplant. Damit erhalten die lokalen Selbstverwaltungen auch die nötige Flexibilität, den Steuersatz je nach Lage und Immobilientyp anzupassen.
Die Einführung zum Jahresbeginn 2025 gibt Gemeinden zudem bis Ende Februar 2025 Zeit, den Steuersatz für das Jahr festzulegen.
Wie hoch ist die neue Steuer?
Die neue Grundsteuer wird nach Lage der Immobilie variabel berechnet. Die Höhe wird von den lokalen Verwaltungsbehörden, den sogenannten Local Government Units, LGUs festgelegt. Diese haben die Möglichkeit, den Quadratmeter-Steuersatz zwischen 0,60 und 8 Euro zu variieren und die genaue Höhe je nach Lage und Attraktivität der Immobilie zu bestimmen.
Damit können die Kommunen den Steuersatz an die spezifischen Bedürfnisse ihrer Region anpassen, was für ein höheres Maß an finanzieller Flexibilität und gezielten Einnahmen sorgen soll.
Im Fall von Privatvermietung orientiert sich die pauschale Übernachtungstaxe am Tourismusentwicklungsindex. Je touristisch attraktiver die Region, desto höher die Steuersätze, die in diesen Bereichen zwischen 150 und 300 Euro pro Bett liegen.
Zoneneinteilung und wertabhängige Besteuerung
Die kroatische Grundsteuerreform führt eine Zoneneinteilung ein, die es Kommunen ermöglicht, die Grundsteuerhöhe je nach Lage und Attraktivität der Immobilien innerhalb eines festgelegten Rahmens zu variieren. Die Steuer wird pauschal auf Quadratmeterbasis berechnet, wobei Immobilien in touristisch attraktiven Zonen höhere Steuersätze erhalten können.
Für leerstehende Immobilien und Zweitwohnsitze gibt es ebenfalls eine Anpassung nach Lage und Wert. Diese Flexibilität soll sicherstellen, dass wohlhabendere und touristisch relevante Gebiete höhere Einnahmen generieren, während entlegenere oder weniger entwickelte Zonen geringere Abgaben vorsehen.
Rechenbeispiel: vorher und nachher
Ein Beispiel zeigt die Auswirkungen der neuen Grundsteuer für ein Ferienhaus in einer attraktiven Touristenzone. Bisher zahlte ein Eigentümer für ein Ferienhaus mit zwei Betten eine Pauschalsteuer von etwa 200 Euro pro Jahr, unabhängig von der Lage und der touristischen Beliebtheit.
Mit der neuen Regelung ab 2025 und bei einer Steuerspanne von 150 bis 300 Euro pro Bett könnte die Steuer nun auf 300 bis 600 Euro ansteigen, was die Abgaben für touristisch genutzte Immobilien erheblich erhöht.
Ein weiteres Beispiel betrifft ein leerstehendes Zweitwohnsitz-Apartment von 80 Quadratmetern in derselben Zone. Bisher konnte eine Gebühr von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter für leerstehende Immobilien erhoben werden. Künftig wird diese Immobilie mit einer Quadratmetersteuer belastet, die je nach Entscheidung der lokalen Behörden zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter liegt. Somit könnten die jährlichen Kosten je nach festgelegtem Steuersatz von 48 bis zu 640 Euro betragen.
Die genauen Steuersätze werden voraussichtlich erst bis Februar 2025 von den Gemeinden bekanntgegeben, da die lokalen Verwaltungen die Höhe der Steuer innerhalb der vorgegebenen Spanne je nach Lage und Attraktivität der Immobilie festlegen können.
Probleme bzw. schlechter Zeitpunkt (Hausbesitzer warten mit der Preiseingabe bis die genaue Höhe feststeht)
Derzeit herrscht bei den Vermietern Unsicherheit, und viele warten mit der Preisgestaltung für die Saison 2025 ab, bis die regionalen Steuersätze offiziell bekanntgegeben werden. Grundsätzlich haben Vermieter in Kroatien die Möglichkeit, die Kosten einer höheren Besteuerung an ihre Gäste weiterzugeben, indem sie die Miet- oder Übernachtungspreise entsprechend anpassen.
Eine allfällige Erhöhung der Mietpreise könnte jedoch problematisch und langfristig nicht nachhaltig sein. Kroatien verzeichnete bereits in der Saison 2024 teilweise abnehmende Ankünfte im Vergleich zum Jahr 2023 , was darauf hinweist, dass die Nachfrage unter Druck steht.
Eine zusätzliche Erhöhung der Mietkosten könnte potenzielle Gäste abschrecken und den Rückgang weiter verstärken, insbesondere in einem Markt, der durch hohe Konkurrenz und Preissensibilität geprägt ist.
Besonders in weniger besuchten Regionen könnte die Umwälzung der Steuer auf die Gäste riskant sein, da dort die Nachfrage ohnehin schwächer ist. Selbst in touristisch beliebten Gebieten könnte eine anhaltende Preissteigerung die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen, da Reisende möglicherweise günstigere Alternativen suchen.
Die geplante Steuerreform, die insbesondere kurzfristige Vermietungen belastet, stellt somit eine Herausforderung dar und birgt die Gefahr, dass Kroatien als Reiseziel an Attraktivität verliert, wenn die Preiserhöhungen die Nachfrage nachhaltig beeinflussen.
Stimmen aus der Bevölkerung
Die kroatische Bevölkerung reagiert gemischt auf die neue Grundsteuerreform. Viele Eigentümer von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen, die künftig mit höheren Abgaben konfrontiert werden, äußern Bedenken. Sie befürchten, dass die neuen Steuersätze, die zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter festgelegt werden können, insbesondere in beliebten Touristenzonen die Abgabenlast deutlich erhöhen könnten.
Diese Erhöhung wird von einigen als „überproportional“ empfunden, besonders für Immobilien, die nur gelegentlich genutzt werden, was bei vielen, vor allem ausländischen Eigentümern, auf Kritik stößt.
Auf der anderen Seite wird die Reform auch als Chance gesehen, um der Inflation auf dem Immobilienmarkt und dem steigenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken.
Die Regierung hofft, durch die Besteuerung von Kurzzeitvermietungen und leerstehenden Immobilien langfristige Vermietungen zu fördern. Diese Maßnahme könnte den Wohnungsmarkt entlasten und für kroatische Staatsbürger einen stabileren Zugang zu Mietobjekten schaffen
Weitere Infos
Zusätzliche Details zur kroatischen Steuerreform beinhalten eine flexiblere Handhabung und strikte Verwaltungsmaßnahmen. Die Steuerverwaltung überwacht langfristige Mietverträge streng und im Falle eines Verkaufs nach Zahlung der Steuer erfolgt keine Rückerstattung.
Der Käufer übernimmt die Steuerlast ab dem Folgejahr. Fehlende Angaben von Eigentümern werden mit Bußgeldern zwischen 1.000 und 6.000 Euro geahndet, um Transparenz und Genauigkeit zu gewährleisten. Kommunen können die Quadratmetersteuer innerhalb der Spanne von 0,60 bis 8 Euro flexibel anpassen, je nach Lage und Wert der Immobilie.
Die Reform umfasst aber auch Erleichterungen in der Einkommenssteuer: Der steuerfreie Betrag wird von 550 auf 600 Euro erhöht und die Freibeträge für Angehörige und Menschen mit Behinderung werden ebenfalls angepasst.
Langfristig zielt die Reform darauf ab, den Wohnungsmarkt zu entlasten und die Dominanz kurzfristiger Mietverhältnisse zu mindern, was sowohl Vermietern als auch Mietern zugutekommen könnte.
